2021년부터 변경된 부동산 정책으로 인해 양도소득세가 변경되었습니다. 양도소득세 9억원 이하 비과세에 대해 확실하게 알아봅시다.
1 양도소득세 9억원 이하 비과세
1가구 1주택은 요건이 충족되면 양도소득세가 면제됩니다. 양도소득세에 대해 자세히 확인하시려면 위에 있는 링크를 따라가세요.
양도소득세율은 굉장히 높기 때문에 조세법을 정확하게 알고 절세를 하는 것은 매우 중요한 일입니다. 돈을 버는 것도 중요하니까 지키는 것도 중요하니까요.
1가구 1주택 비과세 요건 중 가장 헷갈릴 수 있는 부분이 바로 '양도금액이 9억원 이하의 주택은 비과세에 해당된다'입니다. 실제로 국세청 양도소득세 설명 페이지에도 "양도 당시 실제거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다"라고 명시되어 있습니다.
정말 애매하게 적혀있습니다. 9억원을 초과하는 고가주택은 비과세에 해당이 되지 않아 모든 차익에 대해 세금을 부과하는지, 아니면 9억원 이상의 차익에 대해 세금을 부과하는지 확실하게 알기 어렵습니다.
이해를 돕기 위해 예를 들어보겠습니다.
아래는 주택을 2015년 1월 1일에 5억을 주고 매입하였고, 2021년 1월 1일에 15억원을 받고 양도하였을 때 발생하는 양도소득세입니다.
※ 경비는 하나도 넣지 않았고, 기본공제와 취득일로부터 양도일까지 실제 거주를 했을 때입니다.
| 내용 | 상세 | 금액 |
| 양도가액 | - | 15억원 |
| 취득가액 | - | 5억원 |
| 필요경비 | - | 0원 |
| 양도차익 | 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) | 10억원 |
| 과세대상 양도차익 | 양도차익 x (양도가액 - 9억원) / 양도가액 | 4억원 |
| 장기보유특별공제 | 보유 24% + 거주 24% = 총 48% 공제 | 1억 9,200만원 |
| 양도소득금액 | 과세대상 양도차익 - 장기보유특별공제 | 2억 800만원 |
| 기본공제 | 연 1회 기본공제 250만원 | 250만원 |
| 과세표준 | 양도소득금액 - 기본공제 | 2억 550만원 |
| 양도소득세 | 3,760만원 + 1억 5000만원 초과금액의 38% | 5,869만원 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% | 586만 8천원 |
| 총납부액 | 양도소득세 + 지방소득세 | 64,559,000원 |
보유기간과 거주기간이 총 6년으로 48%의 장기보유특별공제를 받았고, 9억원을 초과하는 고가주택으로 전체 양도차익 중 양도가액 9억원 초과분에 대하여 양도소득세가 과세된 것을 확인할 수 있습니다.
즉, 간단하게 말해 거래가액이 9억원을 초과하면 모든 차익에 대해 양도소득세가 발생하는 것이 아닌 9억원 초과분의 차익에만 양도소득세가 부과됩니다.
실제로 9억원을 초과하지 않기 위해 더 비싸게 받을 수 있는 주택을 9억원에 맞춰 거래를 하는 경우도 있는 웃지 못할 해프닝도 발생하기도 하였습니다.
2 1주택이라면 양도소득세 크게 겁낼 필요없다
어마어마하게 가격이 올라 9억원을 크게 초과하지 않는 주택이 아니고서야 1주택이라면 양도소득세를 크게 겁낼 필요가 없습니다. 2021년부터 장기보유특별공제가 변경되어 실제 거주를 해야하지만, 1주택의 경우 대부분 거주를 했을테니까요.
앞의 예시는 9억원을 초과하는 양도소득세에 대해 확실히 체감할 수 있도록 9억을 확실히 초과하게 15억원으로 잡았지만 아래의 예시는 5억원에 매입한 주택을 10억원에 양도한 양도소득세입니다.
※ 보유기간, 거주기간, 필요경비는 위의 예시와 동일합니다.
| 내용 | 상세 | 금액 |
| 양도가액 | - | 10억원 |
| 취득가액 | - | 5억원 |
| 필요경비 | - | 0원 |
| 양도차익 | 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) | 5억원 |
| 과세대상 양도차익 | 양도차익 x (양도가액 - 9억원) / 양도가액 | 5,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 보유 24% + 거주 24% = 총 48% 공제 | 2,400만원 |
| 양도소득금액 | 과세대상 양도차익 - 장기보유특별공제 | 2,600만원 |
| 기본공제 | 연 1회 기본공제 250만원 | 250만원 |
| 과세표준 | 양도소득금액 - 기본공제 | 2,350만원 |
| 양도소득세 | 3,760만원 + 1억 5000만원 초과금액의 38% | 2,445,000원 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% | 244,500원 |
| 총납부액 | 양도소득세 + 지방소득세 | 2,689,500원 |
2015년 1월 1일에 5억원에 주택을 매입하여 실제 거주를 하고 2021년 1월 1일에 10억원에 양도를 했을 경우의 양도소득세입니다. 5억에 매입하여 10억에 팔아 5억의 차익이 발생했음에도 양도소득세는 약 270만원입니다.
9억원의 초과 차익분에 대해 세금을 부과하고, 연 1회 250만원의 기본공제와 장기보유특별공제가 되어 과세표준이 23,500,000원으로 잡혀 소득세율이 낮습니다.
양도소득세는 양도소득금액이 크면 클수록 과세표준이 높아지기 때문에 9억원을 훌쩍 넘는 차익이 아니라면 크게 겁낼 필요는 없습니다.
3 본인의 주택 가격이 올랐다고 마냥 좋지만은...
본인이 매입한 주택의 가격이 어마어마하게 올라서 양도소득세가 많이 발생한다 해도 차익으로 인해 많은 돈을 벌었다는 생각이 들 수 있습니다.
하지만 결국 그 주택을 팔고 다른 주택을 구입해야 하는데, 다른 주택 역시 가격이 올랐기 때문에 실제로 큰 돈을 벌었다고 보기 어렵습니다. 특히 양도소득세가 많이 발생할 만큼 9억원을 훌쩍 넘어섰다면 양도소득세 만큼 손해를 본 것이 됩니다.
만약, 주택을 팔고 그 금액으로 다른 사업을 하거나 투자를 한다면 다르겠지만요.
그래서 정부에선 부동산 투기를 막으려고 1가구 1주택 양도소득세 비과세 정책을 펼치고 있는 것이죠.