토지의 자연적 특성
- 부동성 : 토지는 움직이지 않는다. (부동산 시장을 국지화 시킴)
- 부증성 : 토지는 증가하지 않는다. 단, 매립이나 이용전환을 통한 공급은 증가시킬 수 있음. (지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다)
- 영속성 : 토지는 영원하다. (소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 되며, 미래가치가 보장된다)
- 개별성 : 물리적으로 완전히 동일한 토지는 없다. (개별성으로 인해 토지는 대체불가이며 독점적이다. 이로인해 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다. 불완전시장의 원인)
- 인접성 : 토지는 연결되어 있다.
토지의 인문적 특성
- 용도의 다양성 : 여러 용도로 사용할 수 있고, 어떤 용도로 사용했을 때 최유효이용인지에 대한 분석이 필요하다. 최유효이용의 성립의 근거가 용도의 다양성이다.
- 병합, 분할 가능성 : 이용목적에 따라 분할하고 병합할 수 있다.
- 사회, 경제, 행정적 위치 가변성 : 토지는 고정되어 있으나 사회변화에 따라 위치는 가변적이다.
- 지역성 : 부동산간의 상호작용을 통해 지역특성이 결정된다.
- 국토성 : 국가가 성립하기 위한 요소이다.
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