정부의 부동산 정책이 지속적으로 변경되고 있습니다. 점점 양도소득세가 강화되고 있으며, 양도세 보유기간 (장기보유특별공제) 혜택도 줄이고 있습니다. 그렇기에 변하고 있는 정책을 빠르게 체크 하는 것이 중요합니다.
※ 국세청 자료를 토대로 작성되었습니다.
1 양도소득세란?
양도소득세는 부동산(건물, 토지)이나 분양권, 주식 등을 양도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 부동산 양도소득세는 부동산을 양도할 때 발생하는 이익금에 대해 부과되며, 1가구 1주택 비과세 요건에 충족되면 세금이 발생하지 않습니다.
모든 부동산의 매매, 교환, 법인에 현물출자 등 소유권이 이전되는 경우는 양도입니다. 단, 직계존속이나 배우자간에 매매로 양도하는 경우는 증여한 것으로 추정하여 양도소득세가 아닌 증여세가 부가됩니다.
간단하게 양도소득세가 비과세 되는 경우를 살펴봅시다.
| 비과세 | 1가구 1주택으로 2년이상 보유하고 주택의 거래가격이 9억원을 초과하지 않을 경우. 조정대상지역의 경우 2년 거주 조건도 있음. |
| 감면 | 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 |
일반적인 부동산 양도의 경우 1가구 1주택 비과세 요건이 충족되지 않으면 양도소득세가 발생합니다.
2 양도세 보유기간 (장기보유특별공제)
양도소득세에서 가장 중요하다고 볼 수 있는 것이 양도세 보유기간(장기보유특별공제)입니다. 장기보유특별공제는 부동산을 보유한 기간 만큼 세금 공제를 해주는 것입니다.
보유기간이 3년 이상인 부동산에 대해 양도소득금액을 산정할 때 일정액을 공제해 주며, 보유기간이 길수록 공제율이 높아집니다. 1가구 2주택 이상이라도 부동산을 오래 보유했다면 양도소득세를 감면해주는 제도입니다.
장기보유특별공제율은 지속적으로 변경되었으며, 2008년 첫 시행부터 총 5차례나 변경되었습니다. 기존의 공제율과 개정된 공제율을 아래에서 확인하세요.
| 기간 | 2020년 12월 31일 까지 | 2021년 1월 1일 이후 | |||
| 다주택 | 1가구 1주택 | 다주택 | 1가구 1주택 (2년이상 거주) | ||
| 보유기간 | 거주기간 | ||||
| 2년 이상 | - | - | - | - | 8% |
| 3년 이상 | 6% | 24% | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 8% | 32% | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 10% | 40% | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 12% | 48% | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 14% | 56% | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 64% | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 18% | 72% | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 80% | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | - | 30% | - | - |
2021년 이전까지 1가구 1주택은 거주기간에 상관없이 보유만 하면 최대 80%까지 공제가 되었으나, 2021년부터 거주기간이 추가되면서 10년 이상 거주를 해야 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 즉, 10년간 보유 40%와 10년간 거주 40%가 더해져 80%가 됩니다.
또한 거주하지 않은 경우는 최대 30% 공제율을 적용합니다.
1가구 1주택이지만 비과세 요건에 해당되지 않아 양도소득세가 발생하였고 거주하지 않았다면, 거주했을 때 보다 2배 가까운 금액 차이가 발생합니다.
부동산 세금은 지속적으로 변경되고 있고, 생각보다 빠르게 변하고 있어 시간이 지나면 정책이 완화될 수 있을지 모르지만, 2008년도에 장기보유특별공제가 첫 시행될 때는 최대 20년을 보유해야 80% 감면이 되었습니다. 그 뒤 장기보유특별공제 혜택율이 높아졌다 점점 낮아지고 있는 실정이기 때문에 미래를 바라보고 마냥 기다린다는 것은 좋은 선택이 아닐 수 있습니다.
또한 대한민국 정부의 주택 정책은 1가구 1주택을 목표로 삼고 있습니다. 그러니 변화하는 정책에 맞춰 빠르게 대응하는 것이 좋은 방안일 수 있습니다.
3 장기보유특별공제 거주요건
장기보유특별공제를 적용하기 위한 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간으로 계산합니다. 실제 거주는 전입신고를 해야 합니다.
매입한 주택에 실제로 살고 있었으나 전입신고를 하지 않아 거주 요건을 충족했다고 볼 수 없다는 조세심판결이 있습니다.
과세관청에서 A씨가 전입신고를 하지 않아 비과세 요건에 충족되지 않는다고 판단하고, 특혜규정은 엄격하게 해석을 해야 한다고 판단했습니다.
A씨는 매입한 주택에 실제로 거주를 했고, 일이 바빠서 전입신고를 하지 못했다고 하며 부당하다고 주장했지만, 법원은 전입신고를 하지 않았다면 실제 거주로 보지 않는다고 판결을 내렸습니다.
법에는 증명과 증빙이 가장 중요합니다. 실제로 집에 살지 않더라도 전입신고가 되어 있다면 실제 거주로 인정 받습니다. 또한 인터넷으로 전입신고를 간단하게 할 수 있으니 생활이 바빠서 전입신고를 못했다는 것은 사실 핑계일 수 밖에 없습니다.
4 내 자산을 지키려면 법을 알아야 한다
일해서 돈을 벌기도 바쁜 세상이지만, 내 자산을 조금이라도 더 지키려면 간단한 조세법 공부는 필수입니다. 깊고 해박한 세금 지식까지는 힘들더라도 누구나 쉽게 확인할 수 있고, 일상생활과 밀접한 세금 지식은 습득하는 것이 좋습니다.