돈을 버는 것도 중요하지만 지키는 것도 중요합니다. 부동산 세금 절세를 위해 세금의 종류(취득세, 양도소득세, 종부세, 상속세, 증여세)부터 쉽게 확인하세요.
1 부동산 세금 취득세
부동산을 취득할 때 발생하는 세금을 말합니다. 매매, 증여, 상속, 교환, 기부, 승계 등 유상거래와 무상거래 상관없이 발생하며 경우에 따라 농어촌특별세 또는 지방교육세도 발생합니다.
취득세 과세표준(세금계산의 기준이 되는 금액)은 취득자가 신고한 금액입니다. 아래의 표는 2020년 8월 12일 이후 개정 된 부동산 취득세율 표입니다. 농어촌특별세와 지방교육세를 합한 취득세율입니다.
| 구분 | 취득세 | ||
| 주택 (6억 이하) | 1% | ||
| 주택 (6억 초과 ~ 9억 이하) | 1~3% | ||
| 주택 (9억 초과) | 3% | ||
| 주택 외 부동산 유상취득 | 4.6% | ||
| 원시취득, 상속 (농지외) | 3.16% | ||
| 무상취득 (증여) | 4% | ||
| 농지 | 매매 | 신규 | 3.4% |
| 2년이상자경 | 1.6% | ||
| 상속 | 2.56% | ||
부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.
1. 취득세 비과세 요건
- 국가 또는 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 취득
- 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부
- 신탁에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것
- 동원대상지역 내의 토지의 수용·사용에 관한 환매권 행사로 매수
- 임시흥행장, 공사현장사무소 등 임시건축물의 취득
- 공동주택의 개수로 인한 취득 중 대통령령으로 정하는 가액 이하의 주택과 관련된 개수로 인한 취득
법령으로 정해진 취득세 비과세 요건이 있지만, 일반인의 경우는 거의 해당 되지 않는다고 봐야합니다.
2. 임대사업자 취득세 혜택
임대사업자에게 주어지는 혜택은 다양하며 취득세도 포함됩니다. 임대 목적으로 임대주택을 건설 또는 매입했을 경우 취득세가 면제되거나 경감됩니다. 해당 요건은 아래에서 확인하세요.
| <임대사업자 세제 혜택 요건> 1. 임대 목적으로 공동주택을 신축 또는 최초 분양한 경우. 2. 임대용 부동산 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 필요. 3. 취득당시 가액이 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하인 경우. 4. 전용 면적이 85㎡ 이하인 경우. 전용 면적이 60~85㎡에 해당되면 20호 이상의 임대주택 등록 시 50% 경감되며, 60㎡ 이하의 경우 취득세가 면제되며 세액이 200만원 초과시 85%만 경감된다. |
간단하게 말하자면 임대사업자로 등록을 한 최초 분양하는 취득가액 6억 이하, 60㎡ 이하(60~85㎡는 20호 이상 등록을 해야 함)의 공동주택(아파트는 해당 안됨)만 해당됩니다. 또한 임대사업자로 등록해서 취득세 감면을 받으려면 임대 의무기간 10년을 지켜야 합니다.
3. 생애 최초 주택 구입
태어나서 처음 주택을 구입할 경우 연령, 혼인 여부에 관계없이 취득가액이 1.5억원 이하일 경우 취득세를 100% 감면해주고 있습니다. 2021년 12월 31일까지 구입한 주택만 해당되니 참고하세요.
4. 취득세 중과세
경우에 따라 취득세가 중과 되는 경우가 있으니 꼭 알아봐야 합니다. 취득세 중과세율은 아래의 표에서 확인하세요.
| 구분 | 조정지역 | 비조정지역 | |
| 개인 | 1주택 | 1% ~ 3% | |
| 2주택 | 8% | 1% ~ 3% | |
| 3주택 | 12% | 8% | |
| 4주택 이상 | 12% | 8% | |
| 법인 | 12% | ||
예를 들어 1주택자가 조정지역의 10억 짜리 주택을 하나 더 취득한다면 9,000만 원의 취득세가 발생합니다. 8% 8,000만 원에 농어촌특별세와 지방교육세가 붙기 때문입니다. 단, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 없기 때문에 8,400만 원의 취득세가 발생합니다.
2 부동산 세금 양도소득세
부동산 양도소득세는 항상 뜨거운 감자였습니다. 그렇기에 지속적으로 바뀌고 있고, 세율도 높아지고 있습니다. 취득세도 높아지고 양도소득세도 높아지고 있으니 부동산 세금을 모르는 상태에서 부동산에 투자를 하다 낭패를 당할 수 있습니다.
부동산 양도소득세는 소유한 부동산을 양도할 때 발생한 차익에 대해 부과되는 세금을 말합니다. 즉, 부동산을 사서 팔았을 때 이득을 봤다면 세금을 내야 합니다. 보유기간과 주택수에 따라 세율은 달라집니다.
※ 2021년 6월 1일 이후 양도소득세율입니다.
1. 양도소득세 신고기간
| 구분 | 신고기한 | 비고 |
| 예정신고 | 양도일의 말일부터 2월 이내 | 무신고시 가산세 20% |
| 분납 | 납부기한 경과 후 2월 이내 | 납부세엑 1천만원 초과 시 |
양도소득세는 반드시 예정신고를 해야 하며, 그렇지 않을 경우 산출세액의 10%가 가산세로 부과됩니다.
2. 단기양도 세율 (주택/조합원입주권/분양권)
보유기간에 따라 양도소득세율이 달라집니다. 아래의 표에서 세율을 확인하세요.
| 구분 | 세율 |
| 1년 미만 보유 | 70% |
| 2년 미만 보유 | 60% |
| 미등기 자산 | 70% |
| 비사업용 토지 | 기본세율 + 10% |
| 분양권 (1년 이상) | 60% |
2년 이상 보유의 경우 아래의 양도소득세 과세표준표를 확인하세요.
3. 양도소득세 과세표준표
| - | 일반지역 | 조정지역 + 2주택 + 3주택 이상 | 누진공제 | |
| 과세표준 | 세율 | 2주택 | 3주택 | |
| 1,200만원 이하 | 6% | 26% | 36% | - |
| 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 | 15% | 35% | 45% | 108만원 |
| 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 44% | 54% | 522만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 55% | 65% | 1490만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 58% | 68% | 1940만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 60% | 70% | 2540만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 62% | 72% | 3540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 65% | 75% | 6540만원 |
4. 1세대 1주택 비과세 요건
- 일반지역 : 2년 이상 보유
- 조정대상지역 : 2년 이상 거주
- 양도금액이 9억원 이하의 주택 : 9억원을 초과하면 9억원 초과 차액분만 양도소득세가 부과된다. (모든 차액에 부과되는 것이 아님)
- 분양권도 주택수로 포함
주택 취득일부터 일반지역은 2년 이상 보유하면 비과세이고, 조정지역은 2년 이상 거주를 하면 비과세입니다.
5. 장기보유특별공제
장기보유특별공제는 소득세법에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물을 양도할 때 발생하는 세금의 일정액을 공제해주는 것입니다. 보유기간에 따라 공제율이 높아지며, 중과대상 다주택자는 제외됩니다.
| <장기보유특별공제 제외 대상> 1. 미등기 양도자산 2. 1세대 2주택 이상 조정대상지역 내 주택양도 3. 조합원으로부터 취득한 입주권 |
기존에 보유기간 1년 마다 8%를 공제했으나, 보유이간 1년 마다 4% + 거주기간 1년 마다 4%로 변경되었습니다. 실제로 거주하지 않으면 1년에 4%를 공제 받을 수 있습니다.
예를 들어 보유를 5년 했고 실제 거주를 3년 했다면 (20% + 12% = 32%) 공제 받게 됩니다.
| 기간 | 보유기간 | 거주기간 | 합계 |
| 3~4년 | 12% | 12% | 24% |
| 4~5년 | 16% | 16% | 32% |
| 5~6년 | 20% | 20% | 40% |
| 6~7년 | 24% | 24% | 48% |
| 7~8년 | 28% | 28% | 56% |
| 8~9년 | 32% | 32% | 64% |
| 9~10년 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
10년 80%가 최대치입니다.
6. 양도소득세 공제
양도소득세에서 공제되는 부분들이 있으니 아래를 참고하세요.
| 1. 양도하는 부동산을 매입할 때 낸 취득세. 2. 양도하는 부동산을 매입할 때 발생한 등록세와 법무사 비용. 3. 양도하는 부동산을 매입할 때 발생한 부동산중개수수료. 4. 양도하는 부동산을 수리하기 위해 발생한 금액. 인테리어 비용도 포함. ※ 지출에 관련된 세금계산서 or 영수증 or 계좌이체 기록이 있어야 인정됨. |
여기까지 보셨다면 양도소득세는 부동산 취득일과 조정대상지역이 가장 중요한 것을 알 수 있습니다. 조정지역은 수시로 바뀌고 있으며, 2020년도에 예고 없이 조정지역으로 지정된 곳들이 있기 때문에 언제 어떻게 조정지역으로 변경될지 알 수 없습니다.
자신이 양도하려는 부동산이 갑자기 조정지역이 되지 않는다면 양도소득세는 큰 변화가 없습니다. 조정지역이 되면 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 세금에서 큰 차이가 있습니다.
※ 조정대상지역 : 일반지역이 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출에 제한이 생기며, 양도소득세가 올라감에 따라 부동산거래가 줄어드는 현상이 발생한다. 부동산시장 과열을 막기 위한 정책이라곤 하나 오히려 대상 지역의 거래가 잠기는 경향이 크기 때문에 실효성은 논란이 있다.
3 부동산 세금 보유세
부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세를 보유세라고 합니다. 부동산 세금은 지속적으로 정책이 변경되고 있기 때문에 세무사를 통해 확실하게 알아보는 것이 좋습니다.
1. 재산세
토지, 건물, 주택, 항공기, 선박을 소유한 사람에게 지방자치단체가 부과하는 지방세로 주로 7월하고 9월 1년에 두번 납부하게 됩니다. 건물분 재산세와 주택분 재산세 절반을 7월 말까지 납부를 하고, 나머지를 9월에 납부합니다.
재산세 계산 방법은 아래와 같습니다.
| 공시가격 X 공정시장가액비율 X 세율 |
위 공식에 도시지역이라면 도시지역분 재산세가 추가됩니다.
2. 종합부동산세
부동산 보유 정도에 따라 비율을 달리해서 납부하는 세금으로 일정한 가격 이상의 토지와 주택 소유자에게 별도의 누진세율을 적용하는 국세입니다. 부동산 투기를 억제하기 위한 목적으로 2005년부터 시행되었습니다.
4 부동산 세금 상속세와 증여세
| 상속 : 일정한 친족 관계가 있는 사람 사이에서, 한 사람이 사망한 후에 다른 사람에게 재산에 관한 권리와 의무의 일체를 이어 주거나, 다른 사람이 사망한 사람으로부터 그 권리와 의무의 일체를 이어받는 일. 뒤를 이음. 증여 : 당사자의 일방이 자기의 재산을 무상으로 상대편에게 줄 의사를 표시하고 상대편이 이를 승낙함으로써 성럽히는 계약. 물품 따위를 선물로 줌. |
상속과 증여의 국어사전적 의미는 위와 같습니다. 쉽게 말해 상속은 누군가 죽어서 물려 받게 되는 재산을 말하며, 증여는 아무런 대가 없이 재산을 주는 것입니다.
상속세와 증여세 세율은 같으며, 아래에서 확인하세요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 1억 원 이하 | 10% | - |
| 5억 원 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 10억 원 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 30억 원 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
상속세가 이렇고, 증여세가 이렇다는 것을 아는 것보다 이정도 금액을 증여나 상속 했을 때 세금이 얼마나 나온다는 걸 아는 것이 중요하겠죠? 아래는 국세청 홈택스 증여세 모의계산기로 1억에서 10억까지 상속 했을 때 발생하는 세금을 정리해둔 표입니다.
| 증여금액 | 성인 | 미성년자 |
| 1억 | 485만원 | 776만원 |
| 2억 | 1940만원 | 2522만원 |
| 3억 | 3880만원 | 4462만원 |
| 4억 | 5820만원 | 6402만원 |
| 5억 | 7760만원 | 8342만원 |
| 6억 | 1억 185만원 | 1억 1058만원 |
| 7억 | 1억 3095만원 | 1억 3968만원 |
| 8억 | 1억 6005만원 | 1억 6878만원 |
| 9억 | 1억 8915만원 | 1억 9788만원 |
| 10억 | 2억 1825만원 | 2억 1826만원 |